¿Cómo reducir el precio de la vivienda?

[Fernandez]

Buenas noches,

Me hago un espacio para responder a esta pregunta que cada día se vuelve más significativa en nuestras sociedades postmodernas.

Este tema, como todos los que creo, se caracterizará por un pobre orden interno así que por una parten discúlpenme y por otra acepto críticas en todos los sentidos, incluyendo las destructivas.

La respuesta rápida es incrementando la oferta.

La respuesta desarrollada de por qué incrementando la oferta es la mejor manera de reducir el precio de la vivienda la desarrollo a continuación.

En primer lugar es importante introducir un concepto muy común en economía, la elasticidad de la curva de demanda del mercado. La elasticidad es una medida del grado de sensibilidad de la cantidad demandada de un bien ante variaciones en el precio, se denota como 𝜀 y su cálculo es,

𝜀 = ∂q/ ∂p * p/q

Que nos viene a indicar el cociente entre la variación porcentual de la cantidad demandada del bien y la variación porcentual del precio de este último que da origen a aquélla.

Otra forma de calcular la elasticidad que nos refleja de modo más intuitivo la información que nos proporciona es:

𝜀= (q₂-q₁/q₁)/(p₂-p₁/p₁) = (∆q/q)/(∆p/p)

Lo cual nos viene a resumir que 𝜀 es el cociente entre el % de variación de q (producción) y el % de variación de p (precio).

Pongámoslo en ejemplo: la unidad de manzana tiene un precio de $ 100 y se demandan 100 manzanas. Si el precio aumenta a $ 120 y la demanda se reduce a 97 diremos que 𝜀 = -0,03 (variación de la demanda) dividido en 0,2 (variación del precio), es decir, -0,15 o 0,15 en valor absoluto.

La elasticidad de la demanda:

• Es elástica cuando 𝜀 > 1, esto significa que una variación del precio genera una variación mayor de la cantidad demandada.
• Es inelástica cuando 𝜀 < 1, lo que significa que una variación del precio ocasiona una variación menor de la cantidad demandada.
• Es unitaria cuando 𝜀 = 1, en este caso las variaciones de precio y demanda son las mismas.

En el ejemplo usado, la demanda de manzanas es inelástica pues una variación del 0,2 del precio ocasionó solo una variación del 0,03 de la demanda.

Lo relevante, de cara a este tema, es que dependiendo de la elasticidad (unitaria, inelástica o elástica) la estrategia económica adoptada por una empresa variará.

La elasticidad y el ingreso (el resultado de multiplicar precio por cantidad) se relaciona con la elasticidad en la siguiente forma:

1. Si |𝜀| = 1 el ingreso no varía al variar el precio.
2. Si |𝜀| > 1 el ingreso varía en un sentido contrario a la variación del precio.
3. Si |𝜀| < 1 el ingreso varía en el mismo sentido a la variación del precio.

Siguiendo el ejemplo anterior, debido a que la elasticidad demanda precio de las manzanas es inelástica (-0,15) el ingreso aumenta si reduzco la cantidad.

En el primer caso el ingreso fue de $ 10.000 en el segundo $ 11.640.

Por otra parte (y muy vinculado a lo anterior) el ingreso marginal* se relaciona con la elasticidad en el siguiente sentido:

1. Si |𝜀| = 1 el ingreso marginal no varía al variar el precio.
2. Si |𝜀| > 1 el ingreso varía en el mismo sentido a la variación a la cantidad demandada.
3. Si |𝜀| < 1 el ingreso varía en el sentido contrario a la variación de la cantidad demandada.

Siguiendo el ejemplo de las manzanas, el ingreso marginal aumentará en un sentido contrario a la variación demandada, por ende, el ingreso marginal crecerá disminuyendo la cantidad ofertada, que es lo mismo a decir que el ingreso aumentará si aumento el precio, porque aumentando el precio reduzco la cantidad ofertada/demandada.

Spoiler

*El ingreso marginal se define como el cociente entre la variación del ingreso y la variación infinitesimal de la cantidad demandada que origina la primera.

Su expresión algebraica es la siguiente:

𝐼𝑀(𝑋)=𝑑𝑅/𝑑𝑋=𝑝+𝑋𝑑𝑝/𝑑𝑋

Sacando factor común 𝑝 en el segundo miembro, resulta en:

𝐼𝑀(𝑋)= 𝑑𝑅/𝑑𝑋 = 𝑝(1+𝑋/𝑝 * 𝑑𝑝/𝑑𝑋) = 𝑝(1+1/𝜀)

Otro concepto que debemos interiorizar para desarrollar la respuesta es el tipo de bien: normal, inferior, de lujo y necesario.

1. Bien normal: Son aquellos en los que la cantidad demandada aumenta al aumentar el nivel de renta, permaneciendo constantes los precios de los bienes
2. Bien inferior: Son aquellos en los que la cantidad demandada disminuye al aumentar el nivel de renta, permaneciendo constantes los precios de los bienes.
3. Bien de lujo: Bien normal con una elasticidad-renta mayor que la unidad.
4. Bien necesario: Bien normal con una elasticidad-renta menor que la unidad.

Bien... ¿qué tipo de bien es la vivienda?

En términos de precio-demanda, parece evidente que la vivienda es un bien cuya elasticidad es inferior a 1 pero superior a 0, es decir es inelástico. Y esto se vuelve evidente simplemente analizando las variaciones de las demandas cuando el precio se altera.

Aumentos de precios provocan una reducción de demanda inferior al incremento de los precios.

De hecho es intuitivo: si en prácticamente todo occidente la vivienda está inaccesible es porque se puede mantener así e incluso vender o hacerla rentar. Si no se puede vender, se puede alquilar. Si no se puede vender para vivir, se vende para alquilar. Si no se alquilar para vivir, se alquila para vacacionar, etecé.

¿Qué tipo de bien es la vivienda?

Pues pareciera que divaga entre dos tipos. O bien es un bien necesario o bien es un bien de lujo.

En ciertas condiciones, la vivienda es un bien necesario, lo que significa que con una renta baja o alta, la necesidad de tener acceso a una vivienda no variará demasiado. En otras condiciones, la vivienda es un objeto de lujo, seguramente como medio de renta.

Lo que es importante es que sea un bien necesario o un bien de lujo, el resultado es, de cara a lo estudiado, el mismo.

De cara al productor o vendedor (constructora, inmobiliaria o propietario particular) las variaciones del precio afectan en menor proporción la demanda, por lo que su beneficio siempre se verá maximizado reduciendo la oferta, si es un bien necesario o un bien de lujo solo alterará el mercado potencial de consumo.

Y esto último (mercado potencial de consumo) me lleva a un punto importantísimo: la explicación detrás del precio como efecto de la especulación.

La creencia en países como España, especialmente dentro de personas con pensamiento de izquierda, es que permitiendo la libre oferta (es decir la libre inversión) se desatará una burbuja inmobiliaria, como la vivida entre 1998 y 2008.

Sin embargo, para que haya una burbuja antes pervertir la oferta se tiene que pervertir la demanda.



Ésta es la representación del modelo inmobiliario en condiciones normales con alteraciones en su curva de oferta y demanda. Es sencillo: si la demanda aumenta, el precio aumenta. Sin embargo, si la demanda aumenta y el precio aumenta, ceteris paribus, existirá un nuevo precio de equilibrio que compense aun cuando la situación final sea en términos de utilidad inferior.

Lo que ocurre en una burbuja (en este caso inmobiliaria) es que a aumentos de precios, aumenta la demanda y este comportamiento se replica hasta que la burbuja explota.



Para entenderlo necesitamos también observar el escenario alterno.

A la derecha, lo que ocurre cuando estamos en un escenario de equilibrio: incrementos de precio son indicativos de equilibrios estables, aumentos de precios nos indican que debemos mesurar el consumo e inversión en tal sector porque se ha vuelto costoso.

A la izquierda la curva de precios tiene una pendiente superior a 45º por ende es inestable: un incremento inicial del precio conlleva una atracción en la inversión y un incremento posterior del precio.

Lo que ocurre en un escenario de burbuja es lo siguiente:



Esto es, por algún motivo, los incrementos de precios no reducen la demanda sino que la aumentan. Un bien de lujo se vuelve cada vez más apetecible.

En un escenario de burbuja los bienes siguen siendo demandamos porque la información transmitida entre los actores responsables es que en el período t+1 el precio de equilibrio será superior, ergo, la ganancia será mayor en caso de vender.

Spoiler

En términos algebraicos se puede entender siguiendo el modelo que presento a continuación:

La oferta y la demanda las definimos

𝑄𝐷_𝑡=𝑎−𝑏𝑃𝑡+_𝑠𝐸_𝑡
𝑄𝑆_𝑡=𝑐+𝑑𝑃_𝑡

donde 𝑎, 𝑏, 𝑐, 𝑑, 𝑠
son constantes de las que 𝑏, 𝑑 y 𝑠 (el parámetro de la especulación) son positivas.

Si alcanzamos el equilibrio tenemos que: 𝑄𝐷_𝑡=𝑎−𝑏𝑃𝑡+_𝑠𝐸_𝑡 = 𝑄𝑆_𝑡=𝑐+𝑑𝑃_𝑡

Podemos hallar P_t en términos E_t

P_t= P* + (s/(b+d))E_t
Con P* = (a-c)/(b+d), lo que haría de P* el valor fundamental, a su vez, reorganizando términos:

E_t: 𝑃_𝑡+1-P_t
(𝑏+𝑑)(𝑃_t−𝑃*)=𝑠(𝑃_𝑡+1−𝑃_𝑡)

𝑃_𝑡+1-P*=R(Pt-P*), donde 𝑅=(𝑏+𝑑+𝑠)/𝑠>1

Esta es la curva de dinámicas de precio y si R > 1 el equilibrio es inestable.

La pregunta clave sería por qué la demanda se sostiene o incrementa luego del incremento de los precios y hay varias respuestas a considerar pero me centraré en dos:

1) La marxista, la plétora del capital, según la cual en determinadas condiciones se vuelve rentable invertir en capital no productivo, lo que es lo mismo a especular por especular.

2) La austriaca resumida en su tesis de los ciclos, según la cual reducciones arbitrarias de los tipos de interés (generalmente derivados de la Banca Central) incentivan la especulación y las recesiones.

Sea como sea, la evidencia actual no parece evidenciar una burbuja sino todo lo contrario.



Los países se encuentran con una demanda constreñida de la cual se derivan altos niveles de precios.

No hay motivos para suponer que los precios se deben a una burbuja.

[Asimov]

Yo creo que para reducir el precio de la vivienda en España no hay que recurrir a las matemáticas ni a ninguna teoría económica, sino más bien (y como siempre) a la historia.

¿Cuándo se consiguió reducir el precio hasta tal punto que la inmensa mayoría de españoles (77,8% a principios de los años 80) era propietario de al menos una vivienda (una gran parte de la clase media española también era propietaria de una segunda vivienda en la playa o en alguna otra localidad de montaña), y obtenida sin demasiado esfuerzo en comparación con lo que sucede hoy?

Exacto, en el franquismo.

Veamos cuáles fueron las políticas que se implementaron para obtener ese resultado.

Para empezar, en 1961 se llevó a cabo el Plan Nacional de Vivienda, una intervención estatal masiva en la que los organismos públicos (fundamentalmente el Instituto Nacional de Vivienda, pero también otros como la Obra Sindical del Hogar) financiaron, planificaron y supervisaron la construcción de más de cuatro millones de viviendas en sólo 14 años (hasta 1975). La finalidad era que pudieran ser compradas por particulares mediante subsidios y facilidades crediticias, para impulsar la propiedad privada de la vivienda. Tanto es así que es conocida la frase del propio José Luis Arrese, ministro de Vivienda por entonces: "No queremos un país de proletarios, sino de propietarios".

Dicho y hecho: el precio de la vivienda en España fue tan bajo durante esos años y los inmediatamente posteriores que generalmente las familias españolas pudieron comprarse sus pisos mediante hipotecas a 10 años, que eran pagadas con un solo sueldo y a pesar de que los intereses bancarios solían superar el 10% anual.

Pero probablemente ese milagro no hubiese sido posible si al mismo tiempo no se hubiese actuado también sobre los alquileres. Así, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 impuso la congelación eterna de los alquileres (lo que hoy denominamos “rentas antiguas”) y obligaba a la prórroga indefinida de los contratos si así lo deseaba el inquilino. En la práctica, pues, los alquileres eran vitalicios y siempre por el mismo precio. Además, el inquilino tenía derecho de adquisición preferente si el dueño decidía vender el piso, y por si fuera poco también tenía el derecho de subrogar el contrato a su cónyuge y a sus hijos. Para que nos hagamos una idea, un amigo mío está pagando hoy un alquiler de poco más de 200 euros en plena glorieta de Atocha porque su padre firmó un contrato de renta antigua en los años 70 que posteriormente subrogó a su hijo, y que por tanto hoy continúa en vigor.

Esa política de vivienda favorable a las clases populares, que hoy sería tachada de “comunista” hasta por la supuesta “izquierda” (en este caso con cierta razón), se comenzó a desmantelar a partir de la llegada del PSOE al poder en 1982. El decreto Boyer 2/1985 de 30 de abril sobre medidas de política económica supuso la liberalización del mercado de alquileres, mientras que la construcción de vivienda social comenzó a reducirse cada vez más. Los gobiernos de Aznar, Zapatero y Rajoy continuaron la misma tendencia hasta llegar a la situación actual, realmente catastrófica en materia de vivienda. Así, España es el país de la UE que más propietarios de vivienda pierde desde 2010 debido a sus altos precios. Eso, unido a unos alquileres absolutamente disparados, explica que la tasa de emancipación juvenil sea de alrededor del 16,3%, casi la mitad de la media de la UE (31,9%).

Ante este problema, el gobierno actual de Pedro Sánchez se ha limitado a aprobar una Ley de Vivienda absolutamente inútil (no sólo porque no se aplica sino porque cuando lo hace tampoco resuelve nada) o prometiendo en un inicio la construcción de apenas 180.000 viviendas sociales “en los próximos años” que, finalmente, se redujo a sólo 40.000 durante 50 años (y apuesto a que la cifra real será muy inferior).

Con este post no pretendo defender al franquismo (era una dictadura criminal que perseguía, torturaba, encarcelaba e incluso fusilaba a los ciudadanos españoles por el mero hecho de ser de izquierdas), y de hecho no son políticas exclusivas del franquismo sino que estuvieron inspiradas en los programas de vivienda social implementados por toda Europa tras la segunda guerra mundial. No, lo que hago es demostrar que la vía para abaratar la vivienda pasa sí o sí por la intervención masiva del Estado en el mercado, tanto para construir vivienda pública y social como para regular fuertemente los alquileres.

La vía contraria, la de la liberalización, es la que nos ha llevado a la situación actual. Tanto es así que las políticas de mayor liberalización del sector en España (mediante la Ley del Suelo de 1998) llevaron a una construcción masiva de vivienda que no implicó una reducción realmente sustanciosa de los precios. Al contrario, las hipotecas a 30 y 40 años sólo podían pagarse con dos sueldos, y eso a pesar de tener los tipos de interés más bajos de toda la historia. El resultado final de aquellas políticas fue la especulación masiva y por tanto la formación de una burbuja que nos explotó en 2008 con los resultados catastróficos por todos conocidos.

[Fernandez]

Para empezar, en 1961 se llevó a cabo el Plan Nacional de Vivienda, una intervención estatal masiva en la que los organismos públicos (fundamentalmente el Instituto Nacional de Vivienda, pero también otros como la Obra Sindical del Hogar) financiaron, planificaron y supervisaron la construcción de más de cuatro millones de viviendas en sólo 14 años (hasta 1975). La finalidad era que pudieran ser compradas por particulares mediante subsidios y facilidades crediticias, para impulsar la propiedad privada de la vivienda. Tanto es así que es conocida la frase del propio José Luis Arrese, ministro de Vivienda por entonces: "No queremos un país de proletarios, sino de propietarios".

Ojo que aumentar el stock de vivienda pública es compatible con lo que señalo, finalmente es un problema de oferta que puede ser suplido por la oferta privada o pública.

El problema es que el Estado español está en sus límites y sería incapaz de hacerse cargo de tal empresa a no ser que reduzca en demasía las partidas en gastos tales como pensiones. Algo que considero, de hecho, sería positivo.

[Asimov]

El problema es que el Estado español está en sus límites y sería incapaz de hacerse cargo de tal empresa

Es cierto, ese sería el mayor problema a la hora de llevar a cabo una política como esa. Aún así, aprobar una ley de alquileres como la de 1964 no tiene coste alguno para las arcas del Estado. Impedir legalmente la especulación con la vivienda, o al menos dificultarla lo suficiente, tampoco tendría coste.

Por otro lado, un gobierno como Dios manda debería explicar seriamente a la sociedad que el problema de la vivienda en España es excepcional y general, y por tanto requiere de soluciones extraordinarias y generales. En la práctica, eso implicaría que TODOS hagamos un esfuerzo por solucionarlo, mediante algún tipo de impuesto especial aplicado no sólo a particulares sino también a todo tipo de instituciones públicas y privadas, así como la colaboración activa de ayuntamientos, comunidades, diputaciones, etc.

Puede alegarse que una medida como esa afectaría negativamente a la economía, pero sus efectos perjudiciales serían compensados por el aumento en el poder adquisitivo de la sociedad al ver reducidos de forma notable los precios de la vivienda y de los alquileres, porque esa reducción supondría al mismo tiempo un aumento en el consumo que estimularía la economía.

a no ser que reduzca en demasía las partidas en gastos tales como pensiones. Algo que considero, de hecho, sería positivo.

Ya, es una posición que forma parte de esa ofensiva que estamos viviendo contra el sistema de pensiones español, con vistas por un lado a reducir los gastos del Estado en pensiones (hay que pagar las armas para Ucrania e Israel) y por otro abrir un nuevo mercado muy jugoso para el capital.

[Asimov]

Ojo que aumentar el stock de vivienda pública es compatible con lo que señalo, finalmente es un problema de oferta que puede ser suplido por la oferta privada o pública.

Es un error creer que el precio de la vivienda está sólo determinado por la escasez de la oferta. Otro problema es la demanda excesiva, fruto de la especulación.

[Rienzi]

Solo existen dos maneras de reducir el precio de la vivienda:
1. Construir muchas más viviendas, hasta que la oferta supere a la demanda.
2. Reducir el número de personas que quieren adquirir o alquilar una (inmigrantes, turistas), hasta que la demanda crezca menos que la oferta.

Cualquier otra política sobre la vivienda solo va a provocar o que se incrementen aún más los precios o que se produzca una carestía.

No hay nada más. Este es un problema sencillísimo de resolver desde un punto de vista económico, pero que por razones políticas no se tiene el valor de solucionarlo.

[Asimov]

Solo existen dos maneras de reducir el precio de la vivienda:
1. Construir muchas más viviendas, hasta que la oferta supere a la demanda.
2. Reducir el número de personas que quieren adquirir o alquilar una (inmigrantes, turistas), hasta que la demanda crezca menos que la oferta.

Cualquier otra política sobre la vivienda solo va a provocar o que se incrementen aún más los precios o que se produzca una carestía.

No hay nada más. Este es un problema sencillísimo de resolver desde un punto de vista económico, pero que por razones políticas no se tiene el valor de solucionarlo.

Me temo que los datos históricos que he aportado refutan por completo esa tesis.

[Rienzi]

Me temo que los datos históricos que he aportado refutan por completo esa tesis.

¿Qué datos históricos?

Vamos a ver... Es aplicar el sentido común.

Ejemplo:

Tienes 3 viviendas que se alquilan a 10 euros la vivienda y hay 10 personas que quieren las viviendas. 3 pueden pagar 10 euros y el resto no. PERSONAS SATISFECHAS 6: LOS TRES PROPIETARIOS Y LOS TRES ARRENDATARIOS. PERSONAS INSATISFECHAS 7.

A las anteriores tres viviendas el Gobierno les fija un precio máximo de 5 euros. Situaciones:
1. Se alquilan todas las viviendas. PERSONAS SATISFECHAS 6: LOS TRES PROPIETARIOS Y LOS TRES ARRENDATARIOS. PERSONAS INSATIFESCHAS 7.
2. Un arrendador (o dos o todos) retira su vivienda porque no es rentable alquilarla. PERSONAS SATISFECHAS 4: DOS PROPIETARIOS Y DOS ARRENDATARIOS. PERSONAS INSATISFECHAS 9.

Como se ha probado en el ejemplo, poner precios máximos no soluciona el problema, porque siempre vas a tener un mínimo de siete personas insatisfechas que se quedan sin vivienda. Y aunque regales las viviendas, siempre van a haber siete personas insatisfechas.

Solución: construir más viviendas.

[Asimov]

¿Qué datos históricos?

Vamos a ver... Es aplicar el sentido común.

Ejemplo:

Tienes 3 viviendas que se alquilan a 10 euros la vivienda y hay 10 personas que quieren las viviendas. 3 pueden pagar 10 euros y el resto no. PERSONAS SATISFECHAS 6: LOS TRES PROPIETARIOS Y LOS TRES ARRENDATARIOS. PERSONAS INSATISFECHAS 7.

A las anteriores tres viviendas el Gobierno les fija un precio máximo de 5 euros. Situaciones:
1. Se alquilan todas las viviendas. PERSONAS SATISFECHAS 6: LOS TRES PROPIETARIOS Y LOS TRES ARRENDATARIOS. PERSONAS INSATIFESCHAS 7.
2. Un arrendador (o dos o todos) retira su vivienda porque no es rentable alquilarla. PERSONAS SATISFECHAS 4: DOS PROPIETARIOS Y DOS ARRENDATARIOS. PERSONAS INSATISFECHAS 9.

Como se ha probado en el ejemplo, poner precios máximos no soluciona el problema, porque siempre vas a tener un mínimo de siete personas insatisfechas que se quedan sin vivienda. Y aunque regales las viviendas, siempre van a haber siete personas insatisfechas.

Solución: construir más viviendas.

De nuevo, las teorías económicas se dan de bruces con la historia. Es gracioso que preguntes "qué datos históricos" cuando he explicado pormenorizadamente qué políticas se llevaron a cabo en España para conseguir que la inmensa mayoría de españoles fuese propietario de al menos una vivienda.

Y no, nadie ha hablado de establecer precios máximos. Y no, tampoco es cierto que la solución sea construir más viviendas. El mayor aumento de la oferta de vivienda en España se dio en el período 1998-2007, es decir, los años en los que se desarrolló la burbuja inmobiliaria. En ese período se construyeron alrededor de 5 millones de viviendas, ¿y cuánto disminuyó el precio? Nada de nada. De hecho, en 1998 el precio medio de la vivienda se situaba en torno a 1089 €/m², mientras que en 2007 alcanzó aproximadamente los 2905 €/m², lo que significa un aumento del precio de más del 150%, mucho mayor que el que se dio en los años anteriores a 1998.

O dicho de otra manera: aumentar la oferta construyendo más viviendas no sólo no abarató los precios, sino que los disparó.

Seguro que hay mil excusas económicas disponibles para explicar esa situación, por supuesto que sí, pero la realidad es que la historia demuestra que no por construir más vivienda se consigue reducir su precio, mientras que la intervención pública masiva en el sector sí que lo consigue.

[Rienzi]

El aumento en la construcción de viviendas en el período que indicas se vio rebasado por un incremento gigantesco en la adquisición de viviendas. Evidentemente, si la demanda crece más que la oferta, aunque la oferta sea inmensa, los precios van a subir.

Por lo tanto, lo que he escrito más arriba tiene todo el sentido del mundo. La única manera de reducir los precios es o construyendo más viviendas (de tal manera que la oferta supere a la demanda) o reduciendo la demanda (por ejemplo, reduciendo la inmigración o el turismo), de tal manera que, de nuevo, la oferta la supere.

En la época de Franco, por ejemplo, se construyeron millones de viviendas.

La correlación que existe entre el precio, la oferta y la demanda es inevitable, se da en todos y cada uno de los mercados que existen.

[Fernandez]

Es cierto, ese sería el mayor problema a la hora de llevar a cabo una política como esa. Aún así, aprobar una ley de alquileres como la de 1964 no tiene coste alguno para las arcas del Estado. Impedir legalmente la especulación con la vivienda, o al menos dificultarla lo suficiente, tampoco tendría coste.

Pero es que sí tiene un coste.

En ejemplo.

Si tienes por ejemplo 10 viviendas con 9 propietarios.

Como la vivienda, dentro de la LVT no es un bien reproducible a escala su precio se determina de manera importante por la demanda, por lo que la explicación es coincidente para los dos cuerpos teóricos: el marxismo marxiano y el neoclásico.

Bien, como la vivienda posee un precio que se rige por la demanda entonces cada unidad de vivienda debe valer, como máximo, el poder de compra en X período de tiempo de la persona más rica y como mínimo debe valer su costo de construcción más el precio del terreno, el cual a su vez como mínimo debe valer el precio por el cual se lo adquirió actualizado según inflación.

El precio del terreno es el que hace de la vivienda un bien diferente a otros que son reproducibles. El terreno depende exclusivamente de la demanda. Esto lo digo para aclarar el punto anterior.

Entonces si bien no hay un tiempo socialmente necesario que determine el valor detrás de la vivienda sí hay leyes sociales que controlan su precio: la capacidad adquisitiva presente y futura de una sociedad determinada. En nuestro ejemplo esta sociedad es cerrada y se limita a 10 personas, 9 propietarios. Por otra parte no consideraré la depreciación anual para no complicarlo y no desviarme del punto.

Como hay 9 propietarios uno de ellos debe poseer 2 viviendas. A su vez hay un individuo sin vivienda.

Llamemos al propietario A y al no propietario B.

CASO 1: B quiere comprar una vivienda.

¿Cuánto cobraría A?

Pues mínimamente debería cobrar lo que le costó esa casa actualizado según inflación. Vendiendo a ese precio no gana 1 € pero al menos no pierde.

Cualquier precio por encima del anterior implica una ganancia para el propietario que vende.

El máximo que podría cobrar no puede superar, como ya se indicó, la capacidad presente y futura de B.

Supongamos que B percibe una renta anual de 10000 €, de la cual 8000 € se consumen y el resto se ahorra. En tales condiciones A podría vender a B su vivienda por 20.000 € a 10 años, 40.000 € a 20 años, 80.000 € a 40, que son los períodos en los que se venden las propiedades inmobiliarias cuando se hace mediante crédito (no consideramos el interés).

Por ende A podría fijar un precio mayor si está dispuesto siempre y cuando:

• Esté de acuerdo con recibir durante más tiempo un pago.
• B esté de acuerdo en el monto

B podría aceptar como no aceptar el precio.

CASO 2: B y otros quieren comprar la(s) vivienda(s).

El precio eventualmente aumentaría si aumentan los compradores. Digamos que a B se le suma C, D o E, y E está de acuerdo con el precio o, peor para B, está de acuerdo con un precio mayor pues su renta es superior y quiere la vivienda disponible lo más pronto posible, en tales condiciones como se dijo, el precio se incrementa.

Igualmente puede bajar. Supongamos que además de A tienes a F, G y H queriendo vender sus propiedades. Manteniendo un único comprador posible, B, el precio tenderá a reducir si los vendedores (o uno de ellos) necesita el dinero líquido en lugar de una propiedad.

CASO 3: B quiere alquilar una vivienda.

Bien, ¿y el alquiler?

El alquiler también cumple ciertas reglas.

Así como el precio de una vivienda debe estar acorde entre un mínimo y un máximo que a su vez está determinado por la capacidad de consumo de una sociedad determinada, en este caso B cuya capacidad de pago mensual se limita a un máximo de 166,7 €. Éste sería el máximo posible a cobrar por alquiler.

Si se cobra más, tendrás una vivienda sin habitar.

El precio máximo de equilibrio es 166,7 € mensuales.

CASO 4: B y otros quieren alquilar la(s) vivienda(s).

Supongamos que volvemos al caso 2, tienes a múltiples interesados en adquirir una vivienda, por lo mismo el precio de venta se eleva. Asumamos que todos perciben la misma renta que B, es decir 1000 €, y su capacidad de ahorro es de 200 €.

En el caso anterior el precio de equilibrio era de 166,7 €, ahora sin embargo puedes plantear un precio mayor pues entre 2 o más inquilinos podrían pagar tal mensualidad.

Quedémonos con este caso.

El precio de alquiler es de 300 €, algo inalcanzable para los individuos que desean alquilar porque solo pueden pagar 200 €, aun así, se las ingenian para sumar un monto de 400 € entre dos y compartir piso.

Ok.

CASO 5: B y otros quieren alquilar la(s) vivienda(s) y se establece precio justo.

Supongamos que ahora se establece un control de alquileres o un precio máximo de estos, en ambos casos hacemos lo mismo, sea en el presente como para futuro: hay un precio justo que debes respetar.

Ese precio, supongamos, es de 166,7 €, que es el precio de equilibrio original que ya habíamos mencionado.

En tal caso pueden ocurrir una o una combinación de los siguientes efectos.

• A, propietario, estima que 166,7 € por mes es poco considerando el nivel de renta y demanda agregada en la sociedad. Podría usar esa vivienda para otro negocio y ganaría más, por lo cual la retira del mercado inmobiliario.
• B y otros deciden pagar más para poder acceder a la vivienda, de tal modo, volvemos al punto anterior (por ejemplo 400 € entre dos) fuera o al margen de la legalidad. Esto porque A prefiere alquilar su propiedad en 400 € y los interesados prefieren pagar 400 € a no tener donde alquilar.
• A alquilar una parte de su propiedad, digamos la mitad, y el resto del espacio lo usa para otros fines, compensando de tal modo la pérdida.

Conclusión, controlar los alquileres tiene un precio o mejor dicho un costo: un costo de oportunidad que asumen los propietarios, probablemente no de inmediato pero sí con el tiempo, retirando sus propiedades o haciendo menos accesible la propiedad mediante filtros más restrictivos o exigencias convenidas más draconianas, etecé.

Veamos algunos casos relativamente actuales:

1. Alemania introdujo el control de alquileres en 2015 y el resultado fue que si bien inmediatamente el 5% del precio cayó, a los 10 meses el efecto se esfumó y los hogares más ricos se beneficiaron el doble que los más pobres.
2. En Catalunya redujo un 5% el precio de los alquileres pero a su vez redujo la oferta de viviendas y aumento el precio de los alquileres por debajo del precio controlado.
3. En Minnesota tuvo un efecto similar al anterior: ganaron los que tenían más renta y perdieron los que tenían menos.
4. La congelación de precios en Berlín produjo una caída del 10% del precio de los alquileres (2020-2021) y una caída del 52% de la oferta de pisos para el alquiler
5. En Suecia van terriblemente peor.
6. Una revisión más extensa demuestra que el control de precios de los alquileres sí controla el precio a la vez que reduce significativamente la oferta, redistribuye la renta en términos regresivos, reduce la tasa de construcción de nuevas viviendas, impide la movilidad y empeora la calidad de las viviendas.

Con respecto a Franco, el efecto del control de alquileres fue negativo, no voy a citar estudios ni artículos sobre el tema, pero no hay que rascar mucho para encontrar información al respecto.

Es un error creer que el precio de la vivienda está sólo determinado por la escasez de la oferta. Otro problema es la demanda excesiva, fruto de la especulación.

Pero por eso hablé del modelo económico que explica una burbuja o la especulación que conlleva la burbuja, en este caso inmobiliaria.

Si hay especulación es porque se invierte en un activo con el fin de venderlo posteriormente por un precio superior.

Es decir, estamos entregándole la causa al fenómeno el mismo acto de comprar para vender. El precio está alto porque hay un ánimo de compra que opera en tal sentido.

No es que el precio esté alto porque hay poca oferta, como ocurre en cualquier mercado, sino que está alto incluso aumentando la oferta, es más, la oferta se incrementa y el precio se continúa incrementando porque el ánimo es conseguir para vender.

Por eso cité la visualización geométrica de un fenómeno burbuja especulativo, existe una relación lineal: a mayor precio, mayor número de intercambios.

No es el caso español porque la oferta se ha derrumbado desde hace más de 15 años.

Es más, comparativamente hablando, el gráfico que expone la relación precio y construcción de viviendas en los países de la OCDE representa una curva cóncava, por lo cual el precio tiende a crecer cada vez menos conforme aumentan las construcciones, el periodo analizado es de los últimos 15 años y la información la aporta la OCDE en su BBDD.

Dicho en simple, en el mercado inmobiliario tienes dos grandes explicaciones posibles detrás de un elevado precio de la vivienda:

1) Hay poca oferta.

2) Hay una causa en la especulación.

Pero para lo segundo tienen que darse condiciones determinadas que explican muy bien tanto Marx como los austriacos.

En el caso de Marx se define la plétora del capital. Un proceso que existe en condiciones caracterizadas por altos niveles de capital dinerario que se invierten en capital ficticio pues la actividad productiva renta poco.

Esto es, para que haya plétora del capital como condición necesaria debes tener una actividad productiva rentando poco y altos niveles de capital dinerario invirtiéndose en capitales ficticios.

En el caso austriaco la explicación detrás es la reducida tasa de interés bancaria determinada por el BC. Una tasa de interés reducida que alienta inversiones especulativas.

El efecto es el mismo al anterior solo cambia la causa. En el caso de Marx, la causa descansa en una dialéctica de clases con una clase capitalista que maximiza la plusvalía. En el caso austriaco hay errores políticos a la hora de definir el nivel de la tasa de interés.

En ambos casos bajas tasas de interés se asocian a elevados niveles de inversión especulativa, pero en el caso de Marx la baja no es causa sino consecuencia de condiciones anteriores.

Lo veas por el primer o el segundo modelo, en España no cumplen estas condiciones.

Saludos.

[Fernandez]

Por otro lado, un gobierno como Dios manda debería explicar seriamente a la sociedad que el problema de la vivienda en España es excepcional y general, y por tanto requiere de soluciones extraordinarias y generales. En la práctica, eso implicaría que TODOS hagamos un esfuerzo por solucionarlo, mediante algún tipo de impuesto especial aplicado no sólo a particulares sino también a todo tipo de instituciones públicas y privadas, así como la colaboración activa de ayuntamientos, comunidades, diputaciones, etc.

Para ponerlo en un ejemplo entendible.

En Singapur el Estado gasta aproximadamente 1500 € por cabeza para mantener una política de vivienda pública relativamente asequible y accesible sin listas de espera.

Pero el Estado de Singapur, a diferencia del español gasta menos, no tiene los horrorosos niveles de déficit ni endeudamiento.

Necesitas que el Estado ingrese unos 72 mil millones de € adicionales cada año para mantener esta política con la población actual. Dime cómo conseguirlo.

La magia a la que apela el votante de izquierdas, especialmente el podemita, es elevándole los impuestos no al 10% más rico sino solo a los millonarios que entran dentro del 1%, pero puedes sacar las cuentas tú mismo y verás que no dan.

Tal empresa requiere de un enorme esfuerzo que reduciría significativamente el crecimiento español en el mediano plazo, algo de lo que hablaré en otro tema.

Yo no estaría en contra de una política como la del Eº de Singapur (especialmente si consideramos que precios baratos de vivienda están relacionados con adelantos de natalidad y adelantos de natalidad, a su vez, están relacionados con más hijos por pareja), pero hay que ser serios: si queremos gastar 60, 70 u 80 mil millones de € habrá que recortar, y la mayor tajada del presupuesto se lo llevan las pensiones.

Es imposible hacerlo todo a la vez.

[Fernandez]

[Astur]

Es que estaba claro que esa era la principal solución: cuanta mayor oferta sobre la demanda, precios más bajos. Las políticas de control de precios que propone la izquierda, han fracasado en absolutamente todos los lugares donde se ha aplicado. Pero oye, el zurderío sigue insistiendo, como si repetir el mismo error una y otra vez fuera a dar un resultado diferente.
Controlar los precios de la vivienda suena muy bonito en los discursos populistas, pero en la práctica es un auténtico destrozo. ¿Por qué? Porque cuando limitas artificialmente los precios, reduces el incentivo para construir y alquilar. Resultado: menos oferta, más escasez y un mercado negro donde los alquileres se pagan bajo cuerda. ¿Ejemplos? Berlín, San Francisco, Nueva York… en todos lados ha salido mal.

Pero no acaba ahí. Como los propietarios no pueden ajustar precios a la inflación ni al mercado, ¿qué hacen? Pues dejan de invertir en mantenimiento, las viviendas se deterioran y adiós a la calidad del parque inmobiliario. ¿El resultado final? Una crisis aún mayor en el acceso a la vivienda, justo lo contrario de lo que prometieron solucionar.
Mientras tanto, los políticos progres siguen vendiendo la moto con que el problema es "el malvado capitalismo", cuando la verdadera causa del desastre es su propia intervención. En lugar de facilitar la construcción, liberalizar el suelo y reducir la burocracia, se dedican a sabotear el mercado con medidas de manual soviético. ¿Y qué consiguen? Que los ricos sigan comprando sin problema y que los pobres se queden sin casas. Digno de genios.

[Asimov]

El aumento en la construcción de viviendas en el período que indicas se vio rebasado por un incremento gigantesco en la adquisición de viviendas. Evidentemente, si la demanda crece más que la oferta, aunque la oferta sea inmensa, los precios van a subir.

Por lo tanto, lo que he escrito más arriba tiene todo el sentido del mundo. La única manera de reducir los precios es o construyendo más viviendas (de tal manera que la oferta supere a la demanda) o reduciendo la demanda (por ejemplo, reduciendo la inmigración o el turismo), de tal manera que, de nuevo, la oferta la supere.

En la época de Franco, por ejemplo, se construyeron millones de viviendas.

La correlación que existe entre el precio, la oferta y la demanda es inevitable, se da en todos y cada uno de los mercados que existen.

Claro, el problema es obviar (como haces) que una gran parte de la demanda es especulación. Mientras que la especulación en vivienda sea algo habitual, por mucho que construyas no bajarás el precio, y lo más probable es que lo aumentes (como sucedió a finales de los 90 y principios de los 2000).

[Asimov]

Para ponerlo en un ejemplo entendible.

En Singapur el Estado gasta aproximadamente 1500 € por cabeza para mantener una política de vivienda pública relativamente asequible y accesible sin listas de espera.

Pero el Estado de Singapur, a diferencia del español gasta menos, no tiene los horrorosos niveles de déficit ni endeudamiento.

Necesitas que el Estado ingrese unos 72 mil millones de € adicionales cada año para mantener esta política con la población actual. Dime cómo conseguirlo.

La magia a la que apela el votante de izquierdas, especialmente el podemita, es elevándole los impuestos no al 10% más rico sino solo a los millonarios que entran dentro del 1%, pero puedes sacar las cuentas tú mismo y verás que no dan.

Tal empresa requiere de un enorme esfuerzo que reduciría significativamente el crecimiento español en el mediano plazo, algo de lo que hablaré en otro tema.

Yo no estaría en contra de una política como la del Eº de Singapur (especialmente si consideramos que precios baratos de vivienda están relacionados con adelantos de natalidad y adelantos de natalidad, a su vez, están relacionados con más hijos por pareja), pero hay que ser serios: si queremos gastar 60, 70 u 80 mil millones de € habrá que recortar, y la mayor tajada del presupuesto se lo llevan las pensiones.

Es imposible hacerlo todo a la vez.

A mí la solución de Singapur me parece guay, es aún más socialista que la del franquismo y que incluso la de China.

[Asimov]

Es que estaba claro que esa era la principal solución: cuanta mayor oferta sobre la demanda, precios más bajos. Las políticas de control de precios que propone la izquierda, han fracasado en absolutamente todos los lugares donde se ha aplicado. Pero oye, el zurderío sigue insistiendo, como si repetir el mismo error una y otra vez fuera a dar un resultado diferente.
Controlar los precios de la vivienda suena muy bonito en los discursos populistas, pero en la práctica es un auténtico destrozo. ¿Por qué? Porque cuando limitas artificialmente los precios, reduces el incentivo para construir y alquilar. Resultado: menos oferta, más escasez y un mercado negro donde los alquileres se pagan bajo cuerda. ¿Ejemplos? Berlín, San Francisco, Nueva York… en todos lados ha salido mal.

Pero no acaba ahí. Como los propietarios no pueden ajustar precios a la inflación ni al mercado, ¿qué hacen? Pues dejan de invertir en mantenimiento, las viviendas se deterioran y adiós a la calidad del parque inmobiliario. ¿El resultado final? Una crisis aún mayor en el acceso a la vivienda, justo lo contrario de lo que prometieron solucionar.
Mientras tanto, los políticos progres siguen vendiendo la moto con que el problema es "el malvado capitalismo", cuando la verdadera causa del desastre es su propia intervención. En lugar de facilitar la construcción, liberalizar el suelo y reducir la burocracia, se dedican a sabotear el mercado con medidas de manual soviético. ¿Y qué consiguen? Que los ricos sigan comprando sin problema y que los pobres se queden sin casas. Digno de genios.

Como alegato liberal está muy bien, lástima que la historia lo desmienta mil veces.

[Astur]

Como alegato liberal está muy bien, lástima que la historia lo desmienta mil veces.

¿Qué historia?, ¿la de la URSS, donde el Estado lo controlaba todo y la gente tenía que esperar años para conseguir una vivienda destartalada?, ¿o la de la Venezuela chavista, donde expropiaron a los propietarios y ahora la gente vive en chabolas o en edificios en ruinas? Porque esos sí que son ejemplos históricos del "éxito" del control de precios.
Si miramos países con mercados más libres, ¿qué vemos? En Singapur, donde han apostado por una combinación de oferta pública y libertad de mercado, la gente tiene vivienda. En Japón, donde facilitan la construcción con menos trabas burocráticas, los precios son más bajos que en muchas ciudades occidentales. En cambio, en Berlín o San Francisco, donde han metido controles, la oferta se desploma y los precios siguen disparándose.

La historia no desmiente nada, lo que hace es confirmar que cuando el Estado se mete a regular precios, el desastre está garantizado. Pero bueno, sigamos pensando que esta vez será diferente…

[Asimov]

¿Qué historia?, ¿la de la URSS, donde el Estado lo controlaba todo y la gente tenía que esperar años para conseguir una vivienda destartalada?, ¿o la de la Venezuela chavista, donde expropiaron a los propietarios y ahora la gente vive en chabolas o en edificios en ruinas? Porque esos sí que son ejemplos históricos del "éxito" del control de precios.
Si miramos países con mercados más libres, ¿qué vemos? En Singapur, donde han apostado por una combinación de oferta pública y libertad de mercado, la gente tiene vivienda. En Japón, donde facilitan la construcción con menos trabas burocráticas, los precios son más bajos que en muchas ciudades occidentales. En cambio, en Berlín o San Francisco, donde han metido controles, la oferta se desploma y los precios siguen disparándose.

La historia no desmiente nada, lo que hace es confirmar que cuando el Estado se mete a regular precios, el desastre está garantizado. Pero bueno, sigamos pensando que esta vez será diferente…

Venga, otra vez a soltar chorradas antihistóricas. No, la URSS no "controlaba precios", lo de controlar precios lo hizo el franquismo con los alquileres y le salió bastante bien (nunca en la historia los españoles hemos tenido mejor panorama de vivienda que en aquel momento). En la URSS no necesitaban "controlar precios" porque todo el suelo era del Estado, que a su vez se lo alquilaba a los ciudadanos a un precio que rondaba el 5% de sus ingresos.

Que pongas de ejemplo a Singapur ya es la risa. ¿Combinación de oferta pública y libertad de mercado, dices? En Singapur, el Estado posee el 80% del suelo, con el que construye vivienda pública masiva, y el 20% restante es privado pero con fuertes restricciones de uso, compraventa y desarrollo. Tanto es así que el 80% de la población de Singapur vive en viviendas públicas, cuya "propiedad" no es tal porque en realidad las adquieren en arrendamientos de 99 años (nadie sabe qué sucederá cuando se llegue a ese plazo, lo único que sabemos es que hoy por hoy la propiedad última sigue siendo del Estado). Para poder "vender" sus viviendas en el mercado de segunda mano, los "propietarios" están obligados a ocuparlas (no a tenerlas, no: a ocuparlas) durante unos 5 años. Por si fuera poco, el Estado ofrece subsidios a los ciudadanos para que "compren" esas viviendas, con descuentos especiales para jóvenes y familias. Ah, y sólo los ciudadanos singapurenses, y en algunos casos los residentes permanentes, pueden acceder a esas viviendas públicas.

Efectivamente, el modelo es muy exitoso: a) mas del 90% de los hogares en Singapur son propietarios de sus viviendas; b) no existe la especulación ni burbujas inmobiliarias; c) como han sido planificados por el Estado, los barrios están bien diseñados, con servicios y transportes establecidos de forma eficiente. Ahora bien, no sé yo si este modelo es un buen ejemplo de tu propuesta de "liberalizar el suelo y reducir la burocracia", ¿tú qué opinas?

[Lox]

Niego la mayor. Los pisos en España no están caros. Quitando algunas zonas muy puntuales q podrían estar burbujeadas.



Lo q pasa q en los últimos 15 años se ha congelado o incluso reducido el salario medio. Y 15 años con un -10% compuesto en dilucion del euro es muchisima pérdida de poder adquisitivo después de 15 años. Ya no digamos despues de 25.

En EEUU la devaluacion del dolar fue similar o imcluso ligersmente menor, pero los salarios medios se han multiplicado x3 en estos 15 años.